我行房地产抵押物的基本情况是：住宅（商品房、自建房）、商业用房（商品房、自建房、改制购买）、工业用房(自建房、改制购买)。
今天我们来谈一谈“工业用房”在我行押品管理的现状。“两证”（房屋所有权证、土地使用权证）时代与当前“不动产登记证”时代，就抵押物存在的问题，以及如何加强内控，防范抵押物“缩水”风 险。
我行“工业用房”抵押物有以下几种类型：自建型的、改制购买型的。
在“两证”时代，债务人（信贷客户）将厂区或生产基地的房产、土地全部抵押给债权人（建行），在房地产局进行房产抵押登记，然后再在国土局进行土地抵押登记，也就是说“房产”和“土地”分别在不同管理部门进行他项权利登记，房产和土地相应权利100%转移到我行，这点在两证时代是没有异议的。
但是在近几年实施不动产权登记之后，“两证”合为“一证”，国家实行这种更完善的登记制度后，与之前的房产和土地分别办理抵押登记，由于登记制度、技术上的变化，对原已抵押给我行的工业房地产，可能造成抵押给建行的工业房地产价值“缩水”。在实践中发现，目前不动产登记，每栋（幢）房屋都分摊了该房下所享有的土地面积。现论上说，分摊的土地面积应含房屋所占面积、公共区域、绿化面积、道路等，分摊土地面积之和等于房屋的宗地面积。土地分摊面积是根据城市规划管理部门，按照城市规划标准及该宗地上的规划法定建筑面积进行分摊，不是随意的。当城市规划调整时或区域规划进行调整时，每栋（幢）屋房下的土地分摊面也会发生相应的变化，抵押权证上的权利内容、数量要作相应的调整，抵押权人权利范围也要随之调整，与信贷担保业务相对应，不让信贷业务的抵押物“悬空”或“缩水”。
由于上述登记方法的改变，笔者在实际工作中发现一些原以工业房地产作抵押的厂矿企业（公司）土地 “缩水”问题，这是值得我们管理者去思考和防范的问题。作为第一线的经办行的客户经理和管理者，要对不动产登记制和登记方法与原来“两证”登记的差别要有所了解，不要被抵押人或客户有意或无意中给忽悠了。为了更简洁易懂，我以一个案例来说明。
案例：一企业（公司），有30亩（约20000m2）工业用地，该宗地上有9栋建筑物（生产用房、办公、生活用房）。以两证形式（房屋他项权证、土地他项权证）全部抵押给建行。
及后，信贷业务到期后，重新办理信贷业务，为适城市规划（或区域规划）进行调整，该宗土地上的建筑物重新办理了不动产证，每栋建筑物名下分摊了土地面积（简称“房地合一”），这9栋建筑物分摊的土地总面积（11土亩）远远小于宗地30亩土地，不知不觉我行的抵押物中的“土地”大幅“缩水”，给我行的信贷资产带来了潜在风险。
如果我们的思维还停留在过去，总认为：房子没变，还是原来的房子；土地没变，还是原来的土地；新的登记制度实施后，建行为“抵押权人”的权利怎么就变少了呢？这点大家一定要注意了，我们一定要采取相应的措施，扎牢抵押物的篱笆。
今年是衡阳分行内控合规“行为管理年”，如果能对全行信贷抵押物网格细化节点管理，这将对我行抵押物管理上一个台阶不无裨益。
