摘 要：中国经济强劲发展，专业的个人理财显得越来越重要，个人房产投资理财是个人理财的一个重要方面。本文从个人房产投资理财的兴起及容易产生的误区出发，分析了个人房地产投资理财误区形成的主要原因及对策，提出了个人房地产投资理财应遵循家庭财务成本与收益配比、收益与风险配比的原则，并针对性地就个人房产投资理财提出了一些操作可行的实战小技巧。
关键词：个人理财；房地产投资；技巧分析
一、个人房地产投资理财产品的兴起及误区
中国经济强劲发展,国家实行“藏富于民”政策,居民收入快速增长,中国人正变得越来越富有。资料表明，城乡居民储蓄总额已超过8万多亿。我国城市居民家庭财产户均总值22．83万元，家庭可投资资产在30万元的富裕家庭已占家庭总数的10％以上。然而，由于时间和精力有限加上缺乏相应的基本的投资理财知识、相关专业知识和法律保护意识，面对手中大量闲置的资金,人们却不知该如何来安排自己的财产，能够使之得到良好的配置。因此，人们希望能通过银行等金融机构的指导确定投资理财方向、渠道和品种，有策划的调整投资结构，避免个人投资理财的盲目性和随机性，从而获得最大的投资收益。
目前国内银行业面临的形势较为严峻,一是商业银行传统的信贷业务发展受到了规模限制,以往的贷款资产质量不高,收息困难,经营风险增加，并存在银行担心出现不良贷款而惜贷，使得银行传统存贷业务带来的利润更加单薄；二是中国加入世贸后,大批外资银行的涌入进一步加剧了国内银行业的竞争局面,但同时也给中国银行业注入新的活力。从国外个人理财业的发展来看,近几年个人理财将成为国内各家商业银行直接获取盈利的最便利途径，极具发展潜力,因此被各家商业银行普遍看好。据有关资料，个人理财业务收入已占国外银行总收入30％以上，个别银行甚至达到全部收入的70％。
央行121号文出台之后，各商业银行开始明显加强了对房地产开发贷款的监管，房地产开发企业普遍反映资金紧张，在提高利息率和项目资本金后，房地产开发商的资金链条更是吃紧。对于开发前期启动资金需求巨大、动辄十几个亿投资规模的房地产项目来说，“过桥”资金断流后的开发商急需找到新的募集渠道。房地产开发商为筹集资金。于是乎，便产生了各种房地产投资品种，比如中欣戴斯、上海的第一城、朝阳门的郁金香花园温泉度假村等产品。这一方面为开发商筹集了开发资金，另一方面也增加了投资者投资于房地产的渠道。市场中出现的一些让投资业主能够获取稳定收益模式的新“房地产投资理财产品”。香港证监会近年发布了修订后的《房地产投资信托基金守则》，撤销香港REITs投资海外房地产的限制，内地发展商可按《守则》要求成立REITs，注入其内地商业地产项目后赴港上市。这无疑也增加了开发商的融资渠道，给投资者开拓了新的投资品种。
在新政出台对投机型房地产投资者进行宏观调控的同时，房地产投资理财可以另辟蹊径，选择优质、安全的投资理财产品可谓是一条新路。但专家提醒说，在选择房地产投资理财的同时，不要忽略了对风险的防范。房地产投资理财产品主要需注意规避以下几方面的误区：
误区一：开发商承诺的收益越高越好。人们总是将理财与投资紧密地联系在一起。但实际上，“投资”和“理财”并不是一回事，不能等同。理财关注的是人生规划，是教你怎样用好手头每一分钱的学问，它不仅要考虑财富的积累，还要考虑财富的保障；而投资关注的是钱如何生钱的问题。因此，理财的内容比投资要宽得多，我们不能简单地将炒股等投资行为等同于理财，而应将理财看作是一个系统，通过这个系统和过程，使人的一生达到“财务自由”的境界，从而使自己生活无忧。
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