抵押，是指债务人或者第三人不转移对拥有所有权、处分权的财产的占有，将该财产作为对银行债权的担保。债务人不履行债务时，银行有权以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。抵押物价值高低及与银行贷款资产的相对比值，是银行能否在信贷资产出现风险时顺利全额回收贷款的关键，因此，评估后的抵押物价值是否公允客观、是否逼近该抵押物的市场真实价值、是否合乎押品价值变动趋势，是保障银行信贷资产安全回收的重要条件，也是评价信贷业务风险缓释措施可靠度的重要依据之一。从信贷业务办理情况看，抵押物的评估价值基本上能够反映该抵押物的公允价值。但是，外部评估机构评估的抵押物评估价值虚高、脱离估值公允区间的现象时有发生，不仅造成操作风险，而且可能形成现实的资产风险，所带来的风险不可低估，“高估抵押物价值后再抵押给银行”的行为严重侵蚀商业银行信贷资产的根基，提高抵押物价值评估水平具有积极的现实意义。
常见的抵押物价值评估风险有：
1、评估方法错选。目前，押品价值评估的基本方法有收益法、市场法和成本法等三种，收益法主要用于被评估资产的未来预期收益和风险可以预测并可以用货币衡量；市场法主要用于活跃市场上有可比的资产及其交易活动；而成本法则是以再取得被评估资产的重置成本为基础的评估方法。三种方法各有侧重，适应于不同的押品评估。但在实际工作中，为达到提高押品估值的目的，存在人为错选评估方法的现象，如：某企业年初购置一个商铺，年中拟办理抵押贷款（此时该楼盘仍在售），按理应选择成本法，但评估机构却选择了收益法，通过估测该抵押物的未来预期收益的现值测算估值，结果是抵押物的评估价值较购置成本高了很多。
2、成本法中成本构成过大，造成估值不客观。成本法中最常见的是通过增大成本或增加重置成本，达到提高抵押物价值的目的。例如：某在建工程选用成本法评估价值，该工程土地为一次性缴费取得，工程分为五个项目，其中两项没有动工，三个项目在建，拟抵押的是三个在建项目，但外部评估机构评估时把所有的已缴费用计入三个在建项目名下，人为增加了拟抵押在建工程的价值。
3、市场法参考标的选取不客观。所谓市场法，是利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。《押品估值手册》就收益法适用问题明确指出：“（1）参照物与被评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似；（2）参照物与被评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等；（3）参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，应在一个适度时间范围内，同时，时间对主观价值的影响是可以调整的。”人为提高押品估值，最简单的就是给押品选取一个价值更高的参照物，以此所确定的押品估值就大大高于押品客观价值，如某市郊外农村区域的土地，外部评估机构评估时却以市区工业园的土地价值作参考，结果评估价值明显高估。
4、收益法测算脱离实际。收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来确定资产价值的各种评估方法的总称，由于是以未来收益作为测算的依据，所以容易出现测算偏差。例如：某抵押物坐落于咸阳市下属县城B中心位置，建筑物是建成于2003年3月的自建商业楼。拟抵押部分是其中的负1层、2层和4层，建筑面积5913.06平方米。县城B位于渭北高塬南缘，全县58 万人，传统农业县，建行未在该县设立机构。外部评估机构按收益法评估，确定该押品负1层客观租金29元/平方米/月，2层客观租金50元/平方米/月，4层客观租金28元/平方米/月。内部评估人员审查中查知：同时期咸阳市彩虹十字首座大厦二层商铺租金仅44.5元/月/平方米，可见，该押品采用收益法评估的价值脱离了当地商铺收益实际水平，显失公允。
5、内部评估人员缺少相应的技能。一是作为评估岗的兼职人员，普遍存在评估知识和评估经验欠缺的不足，往往是只能简单确认外部评估机构的评估值，难以胜任评估价值确认的岗位需要；二是评估岗重新评估抵押物后定价能力有欠缺。外部评估机构有合格的营业资质和上岗证书，评估结论合法、权威，得到国家承认。评估岗没有相应评估资质，对抵押物价值的确定如何进行？如何推翻中介机构的评估值、确定自己的评估值？实际操作中问题突出。
提高抵押物估值水平是提高信贷资产的有效途径，也是防范信贷风险的必要手段。针对当前个别抵押物价值评估中存在的问题，应进一步加强抵押物价值评估工作，提高押品估值水平，提高抵押物的风险防范保障能力：
1、加强业务培训，提高评估岗位的履职能力。要加强行内抵押物评估岗的培训，下功夫培养一支专家型的队伍。通过技术型评估岗，承上启下，一方面认真审查中介机构的评估值，客观、公允地评估抵押物价值，审查抵押物是否足值、价值是否公允；另一方面，把公允的抵押物价值传导到决策层，把好我行信贷资产抵押风险关。同时，要明晰抵押物评估岗岗位操作职责，使评估岗明白自己应该做什么、怎么做、做到什么程度，明确其对抵押物重新估值的权利区间的大小。
2、正确选择评估方法。抵押物评估方法各有其特点，分别适用于不同抵押物，应严格按照押品性质、特性和抵质押要求等选择合适的评估方法，从而确定客观、公允的押品估值，合理确定风险敞口，有效防范资产风险。评估方法错选将直接导致不能合理确定押品估值，可能会放大押品风险，因此内部评估人员一定要认真分析外部评估报告，分析其评估方法选择的合理性，在合理的基础上确定公允的评估值。
3、遵循合理的评估技术途径。进行抵押物价值评估时，必须遵循合理的评估技术途径，成本法要正确测算成本，认真核算押品的购置或重置成本，客观界定押品的成本；市场法要合理选择市场对比的参照物，参照物在功能、市场条件等要有可比性，同时时间上与评估基准日应在一个适度时间范围内，时间对主观价值的影响也是可以调整的；采用收益法应正确测算押品的收益，未来收益应基于合理预期、合理测算基础上，不能主观想象，更不能按照评估申请人的要求倒推测算估值。
4、合理采用外部媒体信息。当前是一个信息爆炸的社会，而抵押物又是个体独特、各式各样，仅靠银行自身信息、评估人员个人信息和评估机构所提供信息是远远不够的，应合理采用外部媒体信息包括网络信息。网络上有各种物品的交易、处置信息，例如房租、土地成交价格、房屋建造成本与售价等信息均可作为我行确定抵质押物价值的有益参考，评估人员应广泛搜集有关抵质押物的信息，从中选取有参考价值的信息，合理对比、综合分析、去伪存真，作为客观评估抵押物价值的参考。
择优筛选评估机构。外部评估机构是抵押物价值评估的第一道关，由于其具有国家认定的资格，也决定了评估意见的权威性，银行内部评估意见只是在此基础上的调整和完善，因此，一定要选择资质高、口碑好、从业人员素质优的评估机构作为我行的合作机构，实行“一次违规淘汰制”，加大外部评估机构的违规成本。同时，也要秉持谨慎的原则看待评估结论，不唯权威，不放弃银行自己判断、评估抵押物价值的责任，客观分析评估结论，正确使用外部评估结论。
