不动产登记制度对银行业务的影响

      对于担保物权而言，不动产登记及其效力规则会直接影响到担保物权的效力。《物权法》第17、19条确立的登记效力规则包含了以下几方面的内容：（1）强调了不动产权属证书的基本法律地位；（2）区分了不动产权属证书与不动产登记薄记载内容的法律效力，并且明确规定原则上后者优于前者；（3）构建了有关当事人抗辩不动产登记薄效力的法定机制；（4）确立“预告登记”制度。这意味着经过预告登记的不动产之转让，必须经过权利人同意，否则转让不发生物权效力。

    根据以上规定，对于不动产为担保的信贷审查必须注意以下几点：
   
    1、要及时办理不动产登记手续。不动产物权采取登记生效主义，只有按照规定办理登记手续，才能产生物权变动的法律效力。
   
    2、要明了不动产权属证书与不动产登记薄的效力关系。要求我行在贷前调查客户的资产或办理抵押时，应当到登记机关查询、复制登记薄，审查权属证书的内容是否与登记薄一致，在信贷档案中增加有关查询记录，并确保银行抵押协议清单记载的财产范围与登记薄有关内容一致。
   
    3、正确处理更正登记和异议登记。我行作为权利人或者利害关系人核查不动产登记薄时，如果发现登记薄记载的事项有错误，应当及时申请更正登记。利害关系人申请更正登记而不动产登记薄的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。在登记机构进行异议登记后，申请人应当在异议登记日起十五日内起诉，否则异议登记失效。同时，应当注意异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

    4、正确运用不动产物权预告登记制度保障未来实现的担保物权。特别关注预告登记的三个月时间限制，在督促抵押人及时办理产权登记的同时，我行应及时办理抵押登记，或要求债务人另行提供我行认可的其他担保。