建行个人助业贷款自2005年正式面向市场推出，怀化分行于2006年成为湖南省第一批开展个人助业贷款的地市级分行，该产品由于市场定位准确，深受客户青睐，业务发展较快。但近两年来，怀化分行个人助业贷款受到同业产品的冲击较大，发展势头趋缓。个人以为，建行对此项业务在流程设计上可以进一步改进，尤其是在抵押登记环节，可以顺应市场，适当优化。在此简述个人观点，供各位同仁探讨。
一、怀化分行的现行模式
一笔个人助业贷款通过系统审批后，即由个贷中心签约岗打印《个贷业务调查申报审批表》，面签《个人额度借款合同》和《个人额度借款最高额抵押合同》，填写“怀化市房屋抵押权登记申请书” （如抵押物在县市，则选用“XX县房屋抵押权登记申请书”），到相关房产部门办理抵押登记手续。其中，《个人额度借款合同》和《个人额度借款最高额抵押合同》共用同一个由系统生成的合同编号，在借款合同中约定贷款期限（根据审批表填写），而抵押合同中只约定主合同的编号，没有再约定抵押期限。
抵押合同中明确约定了主合同编号，且此编号在建行个贷系统中也是唯一的，造成抵押合同只对应一个借款合同（即主合同只有一个、所担保的债权也只有此一笔），房产部门办理抵押登记手续时，出具《房屋他项权证》的“设定日期”和“约定期限”栏中分别填写主合同约定借款期限的起、止日期。
二、现行模式下的不足
现行模式下的抵押、解除抵押流程简述如下（仅指怀化市区内的抵押物）：
（一）抵押流程。
1、贷款审批、客户到个贷中心面签后，持《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、《个人额度借款合同》、《个人额度借款最高额抵押合同》及“怀化市房屋抵押权登记申请书”、《房地产评估报告书》等资料到怀化市房产局及房产管辖区的房产所设定抵押，由所辖房产所出具“怀化市房产管理业务收件收据”；
2、客户将“怀化市房产管理业务收件收据”交给建行怀化市分行个贷中心抵押登记岗；
3、由个贷中心抵押登记岗凭“怀化市房产管理业务收件收据”去相关房产所领取《房屋他项权证》。
4、个贷中心抵押登记岗根据《房屋他项权证》在个贷系统中做“权证信息登记”，再做“权证入库申请”；
5、个贷中心抵押保管岗在个贷系统中做 “权证入库确认”，打印“抵押物收妥通知书”（2份）；抵押登记岗核对“抵押物收妥通知书”并加盖部门公章退回抵押保管岗；最后由抵押保管岗将盖章后的“抵押物收妥通知书”一份归档贷款材料中，一份随《房屋他项权证》进档案室保管。
（二）解除抵押流程
1、客户到会计机构（网点）还贷款，凭网点出具的“结清证明”到个贷中心申请注销额度，抵押登记岗从个贷系统打“额度清单”；
2、客户持个贷中心出具的“额度清单”又回到会计机构“注销额度”；
3、客户注销额度后再回到个贷中心抵押登记岗做“抵押物出库申请”，打印《押品权证转出通知书》，由个贷中心负责人审核签字；
4、客户持《押品权证转出通知书》再回到会计机构做“抵押物交易”销账，并在《押品权证转出通知书》上加盖会计部门业务公章；
5、客户再回到个贷中心抵押保管岗取抵押物实物（抵押物保管岗根据《押品权证转出通知书》取出《房屋他项权证》交付客户）。
6、客户持《房屋他项权证》到抵押物所在区域的房管所“注销抵押”（填写申请表，办理注销后房产所再盖章确认，并填写《房屋他项权证》的“注销日期”栏）；
7、客户持《房屋他项权证》及房产所盖章确认的申请表到怀化市房产局档案室交还《房屋他项权证》，取回《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》。
现行模式的不足之处主要体现在以下四个方面：
1、不利于提高效率。怀化分行目前办理的个人助业贷款中，以额度期限二年的为主，客户在实际用款时一般采取一年支用一次，第二次循环支用后额度到期。同一客户如再需要申请贷款，则全部重新做，包括贷款的申报和抵押手续的办理。其中最突出的矛盾就是抵押手续的办理。在继续用原抵押物抵押且价值没有变化的情况下，原已抵押在建行的抵押物必须走如下流程：到建行解除抵押→取出他项权证→到房产部门换出两证→重新设定抵押→房产部门出他项权证→银行取他项权证入账、保管。可以看出，流程明显重复。
2、不利于节约时间。一般情况下，到银行解除抵押并取出他项权证可以一天内完成，但到房产部门换出两证最快也要一天。而设定抵押的时间更长，房产部门的公开承诺是“两个星期”。也就是说，取出抵押物到重新再设定抵押，一般需要二周以上的时间。
3、不利于控制成本。以额度期限二年的助业贷款为例，如某客户在建行做6年的个人贷款，须申报额度3次，相应地办抵押登记手续3次，抵押登记费用也须交纳3次，此项费用只是纯粹增加客户的成本，而对银行没有产生任何收益。
4、不利于培养客户。同样是额度期限二年的助业贷款，按现行办法，抵押设定期限与贷款期限一致，也为二年，此期限内客户在建行的业务是稳定的，但如将抵押设定的期限延长，客户如继续有信贷业务需求，肯定会将建行作为首选，对于我行培养客户和挽留优质客户，建立长期合作关系有利无弊。
三、客户需求与市场竞争
据不完全统计，怀化建行目前所支持的个人助业贷款客户不下2000户，其中80%以上的信贷业务需求不是一次性的，都有持续经营，扩大经营规模时大多会再次寻求银行合作，其中有一部分继续做个人信贷业务，有一部分会转化为小企业业务，也有相当一部分直接转向其他公司类信贷业务。因此，如何将原有人个贷客户做大做强，做长久，是市场需求也是银行经营的追求。
在怀化市，目前房产部门对设定抵押的操作办法也有利于更改（延长）抵押期限。房产部门是根据借款合同来设定抵押期限，业务收费也只是根据贷款金额计算，与抵押期限无关。也就是说，同一笔抵押登记业务，抵押期限设定2年与设定10年的收费是一样的。因此，在客观上为银行采取“在某时期内一次性设定最高额抵押、多次借款”的业务办理方式打开了便利之门。
当地同业市场中，中国银行已采用了延长贷款的抵押期限的做法，在办理抵押登记手续时根据客户实际灵活设定抵押期限，一般设定为8年以上。
四、个人建议
建行的个人助业贷款也完全可以采取延长抵押期限的做法，对培养优质客户、降低客户筹资成本、提高业务效率等方面必将起到积极的作用。具体操作中，只需在以下两个方面作适当修改：
一是修改《个人额度借款最高额抵押合同》。将抵押合同中对主合同的约定参考公司类贷款（流动资金贷款）格式，修改为约定某一时期内某客户与建行签订的《个人额度借款合同》都可以是此抵押合同的“主合同”。
二是优化个贷系统。客户清偿个人贷款后，系统可根据客户实际需要灵活选择是否需要取出抵押物，对需继续贷款且抵押物不变的，完全可以不置换他项权证，抵押在有效期内，只须重新发起贷款审批流程，待系统审批后，与客户签订新的借款合同，而不必再重签抵押合同。合同签约岗完成签约后，经过核费，即可放行放款。
