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关于房地产贷款贷后管理的几点思考

时间:2011-12-08 15:00:02  来源:建行长沙芙蓉支行  作者:蔡皓

    2010年是贷后管理年,对于房地产贷款而言,贷后管理重要性尤为突出:一方面,信贷政策缩紧影响房地产市场的活跃程度,直接对贷款资金回笼造成冲击;另一方面,供需不平衡及房地产市场的饱和容易导致房地产资金流向出现问题,进而出现违规现象,贷款风险随之增加。

    如果把一笔房开发贷款贷前工作比喻成“精心”育苗选种的话,那么贷后工作则有如看护和照料这些苗儿,突出在“细心”两个字上。怎样才能做到“细心”呢?笔者认为主要应从以下三点入手:

    一、管好“两本帐”

    监控台帐——紧盯销售进度和还款进度。在借款合同中的“还款计划”项下,我们根据房地产贷款的特殊性,大多填写为“根据项目销售进度按比例还款”。一般当销售达到30%时开始归还贷款,销售达到60%时贷款全部结清。因此,房地产项目的销售进度和还款进度不仅体现信贷资产质量的好坏,亦是涉及贷后管理是否到位、是否存在违规操作等问题的重要依据。

    监测台帐——紧盯资金流入和流出。我们所要监控的资金不仅包括贷款资金,也包括项目销售回笼资金和其他资金。对于房开客户我们要求其在我行开立专用帐户,对其贷款资金和销售回笼资金进行封闭管理。一方面,贷款和销售回笼等资金构成资金流入,流入资金的多少体现贷款的规模和销售的进度;另一方面,开发项目所需支用的资金构成资金的流出。对于流出的资金,必须确定用途的合理合规性和实际用途与申请用途的一致性。目前DCC和CLPM两个系统已基本实现对接,我们可以将客户帐户录入CLPM的客户存款信息项下,随时把握帐户余额。

    以上两本帐,关键点在于把握项目工程进度与资金支用安排、项目销售进度与还款进度是否匹配。不单单只是要求客户经理用报表的形式记录,更需要客户经理把握项目的销售数据、经常性地查看对账单和流水账、核实合同发票及相关凭证与账单的一致性,确保资金用途合理合规。这既是应付审计检查的需要,更是我们自身加强贷后管理、防范各种风险从而避免违规现象发生的需要。

    二、维护好最后的“防火墙”

    房地产开发贷款采用抵押贷款担保方式,以土地和在建工程抵押,房地产项目公司股东和主要负责人必须出具承担连带担保责任承诺书,承担连带保证责任。这些担保方式构成贷款最后的“防火墙”,需要我们不定期地维护。

    在抵押物转入办理收妥时,应确保抵押物真实合法。根据省行规定,土地使用权抵押的,抵押物价值在扣除土地增值税及相关税费后,参考抵押物位置及市场变化因素确定抵押率,贷款抵押率最高不得超过60%;住宅、写字楼、商场等房产抵押率不得超过60%;在建工程抵押要充分考虑施工企业优先受偿权,在建工程评估价值(含土地价值)应扣除应付施工企业工程款后,抵押率不超过50%。在抵押物注销转出之前应确保抵押率不超过上述规定,如要更换抵押物,需在新抵押物办理收妥手续后方能注销转出,以避免抵押物悬空。另外在签订抵押合同时,要确保抵押物抵押期限与贷款期限一致,保证我行的权利。

    三、写好贷后工作日志

    俗话说“好记性不如烂笔头”,在贷后管理工作中需要客户经理对客户经营状况等各个方面的情况准确把握,更需要将这些情况记录在案。一份完整的工作日志不仅包括对客户经营状况的描述,还要体现出客户经理对客户未来发展情况的判断,以及应对措施和下一步工作思路。根据市场情况和客户自身的经营状况,再结合上述两大点,我们就可以得到一份完整的贷后工作日志。   
 

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